Abogado para desahucios en Zaragoza

El desahucio es el procedimiento judicial mediante el cual un propietario puede recuperar la posesión de su inmueble cuando el inquilino incumple sus obligaciones contractuales, ya sea por impago de rentas o por ocupación ilegal sin título. Aunque es un proceso que parece sencillo en teoría, la realidad jurídica es compleja y exige conocer plazos, requisitos y opciones legales disponibles para cada caso. En esta página explicamos los aspectos más relevantes del desahucio por impago, la reclamación de rentas, la ocupación ilegal, las herramientas disponibles para frenar el proceso (como la enervación) y cómo se aplican las medidas frente a inquilinos en situación de vulnerabilidad.

¿Qué es el desahucio y cuándo procede?

En derecho civil, el desahucio es la acción judicial que persigue recuperar la posesión de un inmueble arrendado cuya ocupación ya no tiene respaldo legal, ya sea por impago de la renta, expiración del contrato o por cualquier otro incumplimiento contractual que autorice al arrendador a solicitar la resolución del contrato. El objetivo final del procedimiento es que el arrendatario abandone la vivienda o local, y el propietario pueda volver a disponer de su bien.

El desahucio sólo puede iniciarse a través de los tribunales; no existe una vía extrajudicial válida que permita desalojar por la fuerza a un inquilino sin una orden judicial. Además, la legislación y la práctica judicial imponen una serie de requisitos formales que deben observarse cuidadosamente, como la presentación de la demanda, notificaciones, plazos para que el demandado responda y posibles suspensiones por motivos legales.

Desahucio con reclamación de rentas: ¿qué incluye?

Cuando la causa del desahucio es el impago de la renta o de cantidades asimiladas, el arrendador no sólo busca recuperar la posesión del inmueble, sino también cobrar las cantidades adeudadas. Esto se conoce como desahucio con reclamación de rentas.

Este procedimiento tiene varias fases:

• Requerimiento previo de pago: antes de presentar la demanda, el propietario debe intentar un acuerdo extrajudicial con el inquilino (por ejemplo, un requerimiento notarial). Si no se efectúa el pago, puede interponerse la demanda.
• Admisión de la demanda: el juzgado revisa la documentación y decreta, si todo está en regla, la fecha de señalamiento del procedimiento y el lanzamiento (desalojo).
• Notificación al inquilino: tras la admisión, el demandado recibe la notificación y dispone de un plazo para pagar, desalojar o alegar su defensa.

Además del alquiler pendiente, es posible reclamar las rentas devengadas hasta la entrega efectiva de la vivienda, siempre que se haya solicitado expresamente en la demanda.

Contar con representación legal desde el primer momento es fundamental, porque un error en la demanda o en el cálculo de las cantidades puede traducirse en retrasos, pérdidas de derechos o incluso en la imposibilidad de cobrar lo justo por ley.

Ocupación ilegal: desahucio cuando no existe contrato

La ocupación ilegal se produce cuando una persona entra y permanece en una propiedad ajena sin ningún título que lo legitime —es decir, sin contrato de arrendamiento ni permiso del propietario—. Este fenómeno es distinto al impago de rentas y se trata de una usurpación del inmueble.

Las claves de este tipo de desahucio son:

• No existe relación contractual previa entre titular y ocupante.
• El procedimiento busca recuperar la posesión, no cobrar rentas.
• Suelen intervenir cuerpos de seguridad y el juzgado procede con carácter urgente a la recuperación de la vivienda.

Aunque la urgencia varía según la jurisprudencia y la carga de trabajo de los juzgados, la tendencia reciente del sector legal es agilizar estos procesos en cuanto se acredita la ocupación sin título, dado que la usurpación vulnera derechos fundamentales del propietario (derecho de propiedad e intimidad).

Enervación del desahucio: ¿puede el inquilino frenar el proceso?

La enervación del desahucio es una figura legal que permite al inquilino evitar que el procedimiento de desahucio por impago continúe, si paga todas las cantidades debidas dentro del plazo legal estipulado después de recibir la demanda. Es decir, el arrendatario puede “purga[r]” la mora y poner fin a la acción judicial de desahucio.

• El plazo para enervar suele ser de 10 días hábiles desde la notificación del requerimiento judicial.
• Para que tenga efecto, el inquilino debe consignar o pagar al propietario todas las cantidades reclamadas en la demanda.
• Si se acredita la consignación en tiempo y forma, el contrato de arrendamiento continúa vigente y se paraliza el desahucio.

Esta institución es especialmente útil para inquilinos que han sufrido un atraso temporal en el pago, pero desean mantener la relación contractual. Sin embargo, su aplicación depende de circunstancias específicas y suele precisar asesoría jurídica para hacerlo correctamente.

Situaciones de vulnerabilidad: protección legal para inquilinos

Las leyes procesales y de vivienda en España prevén medidas de protección para personas en situación de vulnerabilidad, con especial atención a aquellos inquilinos cuya capacidad económica, familiar o social se ve gravemente comprometida.

La inclusión de una situación de vulnerabilidad puede producir efectos como:

• Suspensión temporal del lanzamiento (desalojo).
• Evaluación por parte de servicios sociales y juzgados para determinar si procede la protección.

Por ejemplo, personas con ingresos insuficientes, con cargas familiares relevantes, víctimas de violencia de género o en exclusión social pueden ver paralizado temporalmente el desahucio mientras se estudia su situación. Esta figura busca equilibrar el derecho del propietario con la protección de los derechos humanos de las personas más vulnerables.

¿Por qué es imprescindible contar con un abogado especializado?

El procedimiento de desahucio, tanto por impago de rentas como por ocupación ilegal, está sujeto a plazos estrictos, requisitos procesales y posibilidades de oposición o defensa por parte del demandado. Un error en una notificación, en un requisito formal o en la estrategia procesal puede significar retrasos de meses o incluso la desestimación de la demanda.

Un abogado especializado:

• Presenta la demanda correctamente conforme a la Ley de Enjuiciamiento Civil.
• Gestiona las notificaciones y plazos con rigor.
• Asesora sobre figuras como la enervación, la vulnerabilidad o la acumulación de acciones (desahucio y reclamación de rentas).
• Optimiza la posibilidad de éxito y reduce riesgos procesales.

Conclusión

El desahucio es una herramienta legal necesaria para que los propietarios puedan recuperar sus bienes cuando el contrato de arrendamiento se incumple o cuando una propiedad es ocupada sin título. Sin embargo, no es un procedimiento simple: exige conocimiento profundo de la ley, de los plazos procesales y de las opciones de defensa disponibles tanto para arrendadores como para arrendatarios. Ya sea que busques recuperar tu vivienda, reclamar rentas atrasadas o entender tus derechos como inquilino, contar con asesoría especializada marca la diferencia entre un proceso exitoso y uno lleno de errores y pérdidas económicas.